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广丰社区安置房小区考核管理办法
为提高安置房小区的服务质量和工作效率，推动物业管理工作规范化、制度化、科学化，促使安置房小区物业管理公司更好的为业主提供优质的服务，着力打造精品小区，特制定广丰社区内安置房小区物业服务考核实施细则（以下简称考核细则）。本细则考核采取方式：采用定期考核（每月2次）和不定期考核，考核方法按照本考核细则执行，特殊情况和在考核细则中没有列出的情况，双方协商后，增补到考核细则。
三、考核人员构成，社区代表、业主代表、各楼道长（随机抽选）和物业公司管理人员。
四、考核细则按服务合同由以下内容组成： 1、对物业服务企业基本标准的考核 2、房屋管理的考核 3、共用设施设备维修养护的考核 4、小区消防、治安安全和公共秩序维护的考核 5、保洁服务的考核 6、绿化养护管理的考核 7、其他物业服务的考核
五、考核基本分以1分为单位，每分值按100元/次计算相应扣除物业服务的补贴费用，扣分标准：在日常考核和不定期考核中，对应《考核细则》中以每一项的全部内容，发现三次以上，按分值一次性全部扣除，
六、本考核细则作为合同附件之一，具有同等法律效力。
七、考核实施细则：
（一）、对物业服务企业基本标准的考核 考核方法：日常性考核 考核基本分1分，每分值100元/次。 A、物业服务企业标准： 1、
物业服务人员行为规范、服务主动热情。实行首问责任制，并反馈处理业主信息。（分值1分） 2、设立物业服务接待电话，公示24小时服务电话。（分值1分）3、急修半小时内，其他报修按约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。（分值1分） 4、提供多种特约、代办和便民服务项目并进行公示。（分值1分）5、业主投诉件件有着落，回复率100%。（分值1分） 6、每年配合社区组织进行不定期物业服务质量调查，业主满意度必须达到70%以上，如达不到，则需物业服务管理处根据情况提出整改报告提交社居委，并在一个月之内整改完成，整改率达到90%， 7、在物业服务期限内，物业服务工作人员姓名、职务和照片、物业服务内容以及物业服务标准在本物业管理区域内公布。物业服务工作人员在上班期间必需挂工作牌上岗服务。（分值1分）
（二）房屋管理的考核 考核方法：日常考核与不定期考核 考核基本分1分，每分值100元/次。 1、接管验收时，对物业共用部位进行认真查验，做到验收手续齐全，资料档案完备。（分值1分） 2、制定房屋共用部位进行日常管理和维修养护措施，检修记录和保养记录齐全。（分值1分）3、对楼道每周进行一次巡检养护。做到电控门开启、关闭灵活，无阻滞现象；对照明灯具每周进行一次巡查维护。（分值1分）4、对屋面每季都进行一次维护保养检查，保持屋面无破损，屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通，屋面女儿墙墙面无裂缝、无剥落、破损现象。（分值1分） 5、每日巡查高层以及楼道内、室外消防栓，无滴漏水或损坏，消防阀门无锈蚀、启闭灵活，消
防带完好无损。（分值1分）6、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告社区委员会和有关主管部门。（分值1分） 10、各幢、单元（门）有明显标志，有损坏和漏缺及时补换。（分值1分）
（三）、共用设施设备维修养护的考核 考核方法：日常考核与不定期考核 考核基本分1分，每分值100元/次。 1、接管验收时，对共用设施设备进行认真查验，做到验收手续齐全，资料档案完备。（分值1分） 2、建立物业共用设施设备台帐制度，做到设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。（分值2分） 3、严格执行共用设施设备日常管理和维修养护制度，定期组织巡查，做好巡查记录。（分值2分） 4、每日对博苑小区内路灯、围墙灯、草坪灯进行巡视，及时发现与修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。每月检查照明供电控制保护装置功能是否正常。每季检查照明供电线路绝缘状况是否达标。（分值2分） 5、每半年对高层、多层屋顶避雷装置及接地装置测试，应符合国家相关标准规定。每月对屋顶避雷带进行检查，避雷带保持完好，如有损坏及时修补。（分值2分）
6、保持地下室车库地面平整，无积水，进出无阻碍。巡查地下室照明灯具及应急照明装置，保持功能良好；检查人防设施功能可靠，防火门、紧急通道门启闭灵活。（分值2分）
7、出现故障，需要及时维修，属于小修范围应在2小时之内组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划提前向小区居民告知。
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8、路灯、楼道灯、地下室照明、草坪灯完好率不低于90%。（分值3分）
9、对路面、河道珊栏、休憩木椅、健身器材等每周进行巡查保养。（分值1分）
10、消防设施设备完好，可随时启用，制定防火预案措施，以防突发事件，物业服务人员中需设立专职或业余消-防-队员。（分值1分）
11、操作人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备保持运行正常，不得随意改变设施设备的用途。（分值3分）
12、电梯门打蜡，电梯电话保持正常，轿厢光亮整洁，机房空调正常。（分值1分）
（四）、小区消防、治安安全和公共秩序维护的考核 考核方法：日常性考核与不定期考核 考核基本分1分，每分值100元/次。 A、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准： 1、本物业管理区域岗位实行24小时值勤，安全监控设施实施24小时监控，门卫脱岗和监控人员上班时期看报纸、干私活、玩手机、听音乐与闲聊等现象。（分值10分）。
2、做好防范本物业管理区域内业主的人身和财物受到侵害。（分值2分）
3、维护本物业管理区域内的公共场所秩序，特别是门岗、车辆出入秩序，保持良好状态。（分值2分）
4、加强保安巡逻，消除物业区域内可能存在的危险隐患。（分值3分）
5、实行24小时安保服务，采用固定岗和巡逻岗相结合方式。确保本物业管理区域内每天在岗与路面巡查保安人员
6、加强保安人员的行为规范教育，做到服装统一，配证上岗，言行文明。（分值1分）
7、维护好本物业管理区域内的公共秩序，严禁任何人和外来单位在本物业管理区域内乱贴、乱画现象；（分值2分）
8、严格执行保安巡逻制度，确保巡逻质量，有预见性地对可能危及业主的安全情况，采取防范措施。（分值1分）11、对外来人员进入小区骚扰业主的，强行驱逐出小区。必要时可与社区和派出所联系（分值3分）
14、出入口岗 考核方法：日常性考核考核基本分1分每分值100元/次 1、实行24小时值班制度，严格值守，礼貌迎宾，正确引导。（分值2分） 2、对外来车辆和人员进行有效的登记和管理，进行合理的分流和控制。（分值2分）3、监控并严格控制拾荒者、形迹可疑等人员进入辖区。（分值2分）4、大宗材料及贵重物品出门必须由门岗查验，并由业主同意签证和管理处签发的出门单。（分值10分）
14、流动岗 考核方法：日常性考核考核基本分值1分，每分值 100元/次 A、熟悉并掌握物业管理范围内的基本情况。（分值1分） B、注意隐蔽部位、地下车库等重点部位的防范工作。（分值3分）D、巡查车辆停放情况，保障通道畅通。随时整理非机动车的停放整齐，并随时关好楼道门。（分值3分）G、制定巡逻值班管理措施，具备完整的巡逻值班台帐记录。（分值3分）16、对进出的装修、家政等
劳务人员实行临时出入证管理。（分值1分）18、发生重大与突发事件，及时报告社区居委会和有关部门，并协助采取相应措施。（分值1分） B、车辆行驶、停放管理服务标准： 考核方法：日常性考核考核基本分1分，每分值100元/次 1、严格执行和平小区业主委员会制定的机动车管理规章制度（管理制度和管理细则另行制定）。（分值1分） 2、为了区分及管理，对业主（使用人）机动车辆进行按机动车行驶证和房产权证发放停车牌证。（分值3分） 3、对外来机动车与非机动车辆进行引导和分流，机动车辆按指定入口进入本物业管理区域内，严禁1吨以上机动车、出租车（老弱病残者除外）进入本物业管理区内。执行公务车辆、公共服务抢修车辆、救护车、消防车除外。（分值5分） 4、在车辆进出高峰时，加强现场管理，由专人负责引导、维持进出人车分流秩序，晚上22时以后，禁止外来车辆入内。（分值2分） 5、加强地下停车场地面临时停车场的管理，重点是加强人流和车流、物流安全的管理，在机动车进出高峰时期，在各主要进出口和停车点设置重点管理，确保车辆进出，停放安全，实行机动车、非机动车分流进出。（分值1分）7、加强外来车辆管理，实施严格的登记、管理制度。（分值5分） 8、加强本物业管理区域内行车、停放秩序管理，配置专门管理人员，严格控制乱鸣笛、乱停放现象的产生。（分值2分） 9、对自行车、电动车停放进行有序管理。（分值2分） 10、主要道路及停车场交通标志齐全、规范。（分值1分） 11、无乱停放机动车、非机动车现象，对违章行车和停车行为及时进行劝阻。（分值1分）
（五）、保洁服务的考核 考核方法：日常性考核 考核基本分：1分每分值100元。 1、果壳箱、垃圾桶（房）每日清运，定期清洗消毒，保持垃圾桶清洁、无异味。（分值2分） 2、本物业管理区域内道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次，并实行循环保洁。（分值2分） 3、楼道每日清扫一次，每周拖洗2次，楼梯扶手每周擦洗2次，共用部位玻璃每月清洗2次，路灯、楼道灯每月清洁1次，及时清除道路积水。（分值5分） 4、共用部位雨、污水管道定期清洗，每月检查一次化粪池、沉油池，每半年清掏一次，发现异常及时清掏（已移交环卫部门则及时与环卫部门联系）。（分值1分） 6、定期对保洁用具、垃圾筒等进行消毒，对公共场所定期进行消杀和灭虫除害工作。（分值2分） 7、在本物业管理区域内不得发现在公共环境场所内饲、放养家禽、家畜。（分值10分） 8、在本物业管理区域内公共场所（指定场所除外）不得乱晒衣物，乱堆放私人物品和建筑垃圾，妨碍公共环境持序等行为。（分值10分） 9、无乱张贴、乱悬挂、乱涂写、乱设摊位现象。（分值1分） 10、遇下雪、台风等其他自然灾害期间，首先要做到疏通本物业管理区域内主要道路的通畅，扫除积雪，排除水涝。（分值10分）
（六）、绿化养护管理的考核 考核方法：日常性考核和不定期考核 考核基本分：1分每分值100元/次。 1、定期清理绿化内的枯枝、杂草、石块、垃圾等。（（分值5分） 2、根据气候情况，适时浇灌养护，使所有植物不因缺水而出现枯萎现象。（分值5分） 3、发生枯死树木，花木现象出现，死一棵补一棵同品种树木。（分值30分） 4、
对形态植物定期修剪，做到平整、圆滑、整齐，无倒伏、荒芜现象。（分值1分） 5、病虫害防治及时，无药害发生，做到基本无病虫害，长势良好。（分值1分） 6、台风、大风季节做好防风保护工作。冬季及时清理积雪。（分值5分） 7、选用专业人员进行绿化养护工作，（分值3分） 8、保障植物绿意盎然。（分值1分） 9、对本物业管理区域内配置的绿化附属设施做好维护工作，对易损物品设置警示、保护装置，防止意外损坏。（分值1分） 10、通过设立温馨提示和宣传栏，向广大业主、商户宣传绿化知识和爱护意识，改善中心绿化环境。（分值1分） 11、确保本物业管理区域内不发生随意侵占绿地的现象发生，不得私自圈地养花草，业主的私人盆花等物品不得丢弃和占用公共绿地，发现后及时清理。（分值10分）
（七）、其他物业服务的考核 考核方法：日常性考核和不定期考核 考核基本分：1分，分值100元/次。 A、监控设施的管理与维护方案 1、建立监控系统档案管理制度，完善原始施工资料、系统技术资料和系统竣工资料。（分值1分） 2、建立监控系统的运行管理及维护保养制度。（分值1分） 3、建立系统设备的运行记录、巡查记录、设备维修保养等一系列的管理资料。（分值1分） 4、针对监控系统设备的特点，为实现对和平小区日常运行的科学管理，要求物业服务企业制定较为完善的运行管理制度，如：《岗位责任制》、《设备操作规程》、《设备维护制度》、《值班制度》《日常维护、运行记录规程》、《事故紧急处理规程》等。（分值1分） B、其他物业服务 考核方法：日常性考核和不定期考核 考核基本分：1分，每分值100
元/次。 1、因断水、断电造成业主生活不便的，将积极协助业主采取临时性措施进行弥补。（分值1分） 2、当本物业管理区域内出现突然断水、电现象，立即在物业主要出入口位置张贴通告，告知业主断水、电事宜，同时就恢复供水、电的应变准备工作告知业主、商户，防止突然恢复供应后引发事故。（分值2分） 3、办公室、值班室值守人员，耐心接待业主来人、来电询问，做好解释和疏导工作，不得说不文明不礼貌用语。（分值1分） 4、物业管理处将设法开辟临时区水点，解决业主、商户临时用水需求。（分值1分） 5、防范雨、污水管及排水管网阻塞现象的出现，物业管理处在正常工作中将积极做好预防工作，对屋面天沟、集水井、排水管网等定期进行检查、清理。（分值2分） 八、此考核细则从物业服务合同签订之日起执行。
九、本考核细则一式二份，广丰社区居民委员会、无锡市嘉诚物业管理有限公司各执一份，
广丰社区居民委员会（盖章）
无锡市嘉诚物业管理有限公司（盖章）
2012年 月 日
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