南阳市物业管理办法全文
第三章 前期物业管理
第四十七条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当参照建设部制定的《前期物业服务合同(示范文本)》签订书面的前期物业服务合同，对物业的基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接与验收、物业的使用与维护、专项维修资金的管理与使用、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第四十八条 建设单位在销售物业之前，应当参照建设部制定的《业主临时公约(示范文本)》制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第四十九条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第五十条 提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县(市、区)房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的`物业管理企业。
第五十一条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第五十二条 前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第五十三条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第五十四条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第五十五条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当在与物业管理企业签订物业服务合同之日起5个工作日内移交下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第五十六条 建设单位应当按照有关规定在物业管理区域内配套修建能满足小区使用的业主自治监督和物业管理用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主所有。其标准为：
(一)总建筑面积5万平方米(含5万)以下的，应为总建筑面积的3-4‰;
(二)总建筑面积5万-10万平方米(含10万)之间的，应为总建筑面积3-3.5‰;
(三)总建筑面积10万平方米以上的,应为总建筑面积的2-2.5‰。
未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
第五十七条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四章 物业管理服务
第五十八条 物业管理企业必须具备规定的资质条件，依法登记注册，取得资质等级证书后，方可从事与其物业管理资质相应的物业管理活动。
市外物业管理企业进入本市接受委托从事物业管理活动的，应当持资质等级证书和有关证件到市房产行政主管部门备案。
第五十九条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第六十条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
第六十一条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业参照建设部制定的《物业管理合同(示范文本)》订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
符合业主大会决定或授权的物业管理服务合同对全体业主具有约束力。
第六十二条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第六十三条 物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业管理企业移交本办法第五十五条规定的资料。
第六十四条 物业服务合同终止或解除时，物业管理企业应当在物业服务合同终止或解除后30日内将物业管理用房和本办法第五十五条规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间也可在业主委员会的监督下直接进行交接。
第六十五条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第六十六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费项目和标准，由双方协商约定。也可实行政府指导价，由业主和物业管理企业按照市价格主管部门和市房产管理部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第六十七条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理公共服务费用由建设单位交纳。
第六十八条 市、县(市、区)政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
第六十九条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第七十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第七十一条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第七十二条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第七十三条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
物业使用人违反本办法和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第七十四条 市、县(市、区)房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
第五章 物业的使用与维护
第七十五条 物业的使用与维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。
第七十六条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关手续。
第七十七条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第七十八条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第七十九条 业主需要装饰装修房屋的，应当选聘具有装饰装修资质的企业，按照《南阳市房屋安全管理办法》的有关规定进行装饰装修，并事先告知物业管理企业。
第八十条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金归集、使用、管理的具体办法另文制定。
第八十一条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第八十二条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章 法律责任
第八十三条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第八十四条 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第八十五条 不移交有关资料的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第八十六条 未取得资质证书从事物业管理的，由市房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第八十七条 物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由市房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第八十八条 物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第八十九条 挪用专项维修资金的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第九十条 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第九十一条 未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第九十二条 有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第九十三条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
第九十四条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第九十五条 县级以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第七章 附则
第九十六条 本办法中有关专业用语的含义：
(一)共用部位，是指住宅区内由住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、配电房、电梯间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位;
(二)共用设施，是指住宅区内由住宅的业主、使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、窨井、化粪池、蓄水池、垃圾箱(桶、台、池)等设施;
(三)共用设备，是指住宅区内由住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、邮政信箱、垃圾通道、烟囱、水泵房、无塔供水装置、供电干线、电视共用天线、暖气干线、供暖锅炉房(管线)、消防器具、避雷装置、电梯等设备。
第九十七条 物业管理服务合同、业主公约、业主大会议事规则等示范文本、业主委员会管理办法等由市房产管理局制定。
第九十八条 旧有住宅小区、单体住宅和非住宅物业实施物业管理的，可参照本办法执行。
第九十九条 本办法具体应用中的有关问题由市房产管理局负责解释。
第一百条 本办法自发布之日起实施。1999年10月18日市政府印发的《南阳市住宅小区物业管理暂行办法》(宛政[1999]88号)同时废止。
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