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2016注册物业管理师管理实务模考题
不定项选择题
1、回答题：
某小区物业管理处接到火情报告，小区C区A栋发生火灾，接到报案后，物业管理处采取了以下行动：(1)通知巡逻岗现场确认火情，确认后启动应急预案，并通知消防主管部门。(2)救援疏散组组织现场人员进行疏散，在疏散的同时，灭火组进行灭火。(3)发现有车辆停放在消防通道上，及时联系业主，疏通消防通道。
以下关于义务消防队的说法错误的是( )。
A.分为指挥组、通信组、警戒组、设备组、灭火组和救援组等。
B.由项目工作人员和业主共同组成
C.设备组由具有消防设备操作及维护知识的维修人员担任
D.灭火组和救援组由年轻力壮、身体素质好的人员担任
2、根据下面材料回答问题
某高层综合物业项目地处城市中心区，总建筑面积10万m2，地下2层，部分为配套停车库，部分为机电设备层。整个大厦由一台中央空调集中供冷。绿化面积为项目占地面积5%，且以本地树种和灌木为主。1～4层为商业裙楼，5层以上为散租写字楼。裙楼出租给不同的企业用作百货商场经营。物业管理服务由业主聘请的一家物业服务企业承担，出租经营内部区域，由各承租单位自行管理。该项目物业服务包括房屋维修管理服务、设备设施管理服务、保洁服务、公共秩序管理服务、消防管理服务、绿化管理服务、社区文化等内容。在物业服务过程中，相关各方先后提出了以下观点。
(1)物业服务的消防安全管理不涉及裙楼各出租经营场所。
(2)各承租单位应分别和物业服务企业签订物业服务合同以方便管理服务。
(3)百货商场内夜间值班巡视不属于物业服务企业的职责。
(4)写字楼公共卫生间清洁工作应由物业服务企业承担。
(5)大厦屋顶设立商业用途广告牌，由物业服务企业经营，收益应交到业主委员会主任指定账户，由业主委员会管理、支配和使用。
请回答下列问题：
本项目建筑和设备设施管理可采取的技术节能减排措施是( )。
A.更换耗能较大设备
B.加强节能宣传和培训
C.建立能源消耗考核制度
D.调整设备运行时间，实行节能运行程序
简答题
3、 某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务企业承担前期物业服务。业主于2010年8月开始人住，2012年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2012年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2012年8月1日前办理完成物业承接验收手续。甲物业服务企业收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业服务资料，拒不配合物业承接查验。2013年8月15日，顶层的16户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。
请回答下列问题：
16.上述16户业主提出的修复请求是否合理?是否应由乙物业服务企业负责无偿修复?
17.乙物业服务企业的做法是否妥当?如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉?
18.该小区的前期物业服务合同何时终止?
19.甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料的理由是否成立?请说明理由。
20.在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验?
4、 某小区业主李某深夜在小区内被不法分子袭击受伤。李某以某物业服务企业未尽物业服务职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤害为由将某物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费共计83500元人民币。某物业公司辩称，物业服务保安服务的范围是指为维护物业服务区域的公共秩序而配合公安机关实施的防范性安全保卫活动，其在进行物业服务时，并不负有保证每个居民人身安全的义务。而且该物业公司也已按合同要求配置了24h安防人员。在案件发生时，门岗当班的安防人员及巡逻安防人员并未发生违规操作或脱岗现象，也未发现陌生人进入小区。因此不同意原告的诉讼请求，但愿意从道义上给予原告一次性经济补偿3000元人民币。
请回答下列问题：
21.法院对李某提出的83500元的诉讼请求是否给予支持?说明原因。
22.简述公共安全防范管理服务的含义，指出其具体的服务内容。
23.物业安防人员如何管理安防系统?
5、 2011年8月10日，某住宅小区物业服务企业在巡视过程中发现业主李某装修前未办理装修手续，并私自拆改供暖管道。李某称无人告知禁止拆改供暖管道的有关规定，所以便私自拆改了。物业服务企业要求其恢复原状。
请回答下列问题：
15.李某私自拆改供暖管道的说法是否正确?简要说明理由。
16.以示意图方式说明物业装饰装修流程。
17.物业装饰装修不予登记的情形有哪些?
18.物业装饰装修现场管理的基本要求有哪些?
19.为了减少物业装修、装饰过程中违章现象的出现，物业服务企业应采取什么措施?
6、 某天，物业公司的值勤保安接到与住户联网的火灾报警器发出的信号，随即赶赴火灾报警信号发出的住户家门E1，值勤保安听到住户家中有人声响动，但敲门却没有回答。于是，值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有老人带孙子在房间玩，而火灾报警信号则属二F误报，该物业服务企业领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。 请回答下列问题：
11.本案例中，值勤保安是否可以强行破门而人?
12.假如该住户确实发生火灾，物业公司应如何紧急处理?
13.通过案例，指出紧急事件善后处理应考虑的因素。
14.请指出在这件事情的处理上，该物业公司的优点和不足。
7、物业巡视人员发现某栋高层楼道里有大量木材、旧家具等杂物堆放，有些楼层的杂物堆放已经遮挡住了消防设备。物业巡视人员意识到了事态的严重性，当即告知业主移除这些杂物。
请回答下列问题：
19.消防工作的指导原则是什么?
20.物业服务企业消防管理规定包括哪些内容?
21.消防设施设备管理制度的内容有哪些?
22.物业消防安全检查主要包括哪些内容?
8、某住宅小区2000年交付使用。物业服务企业已对该小区投保公众责任险。 2010年，该小区1号楼部分自来水主管道开始出现漏水，物业服务企业采取抱箍堵漏措施维修。2011年4月起，漏水大范围爆发。经鉴定，简单封堵已不能解决问题，应逐步更换主管道。由于维修改造方案未确定，更换工作被搁置。 2011年10月的一天，该楼业主张某家发现天花板被泡：物业服务企业紧急抢修，发现楼上自来水主管道漏水，须凿开楼上业主李某家厨房墙壁更换该段主管，经协商业主李某同意。
问题：
1、造成张、李两家相关损失的责任主体是谁?简要说明理由。
2、赔偿和维修张、李两家的费用应由谁承担?简要说明理由。
3、如果大面积更换自来水主管道，费用应该由谁承担?简要说明理由。
9、某住宅项目由建设单位建设，拟采用公开招标方式选聘物业服务企业， 2013年10月10日在当地政府规定的招标信息网上发布招标公告。招标文件中规定投标文件提交截止日期为10月18日，通过资格预审，有30家投标申请人符合合格，建设单位从中选择了4家参与评选。其后，建设单位成立了一个由3名建设单位代表和3名物业管理专家组成的评标委员会进行评标，经过标书评审，A投标人因报价最低被确定为中标候选人。发出中标通知书后，建设单位和A投标人进行了合同谈判，希望A投标人能再降低费用，并帮助完成竣工验收工作。经谈判后双方达成一致：帮助完成竣工验收工作，并降价3%。
问题：
1、根据本案例提供的材料，该项目的招投标工作有哪些不当和错误?
2、根据该项目具体情况，简要说明物业项目招标的一般程序。
10、某物业项目处于施工建设阶段，为促进销售，建设单位拟通过公开招投标聘请专业物业服务企业提供早期介入咨询服务。A物业服务企业通过压低物业服务费和提供超值服务的承诺获得了该项目。A企业组建了由一批由工程技术人员构成的早期介入小组，并随即制定了早期介入工作方案，内容主要包括：物业管理用房的设置与要求;物管服务收费标准及方法的确定;相关技术资料及文件的收集;设施设备安装调试的跟进与现场施工跟踪等。
问题：
1、根据本案例提供的材料，A企业的早期介入工作有哪些不当和错误?
2、根据该项目具体情况，列举早期介入工作的主要内容。
3、根据该项目具体情况，分析项目早期介入存在的风险。
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