2015年房地产估价师《经营与管理》练习卷及答案

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　　一、单选题

2015年房地产估价师《经营与管理》练习卷及答案

　　1、经济活动的类型和特点不同，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括(　　)。

　　A.销售收入

　　B.出租收入

　　C.货币收入

　　D.其他经营收入

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等。参见教材P147。

　　2、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按(　　)征收。

　　A.占用面积

　　B.土地出让金

　　C.经营收入

　　D.销售收入

　　【正确答案】：A

　　3、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是(　　)。

　　A.《规划意见通知书(选址)》，《规划设计条件通知书》，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》

　　B.《规划设计条件通知书》，《规划意见通知书(选址)》，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》

　　C.《规划意见通知书(选址)》，《建设用地规划许可证》，《规划设计条件通知书》，《建设工程规划许可证》

　　D.《规划设计条件通知书》，《建设用地规划许可证》，《规划意见通知书(选址)》，《建设工程规划许可证》

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：房地产开发前期的规划管理，，具体包括下发《规划意见通知书(选址)》，核发《建设用地规划许可证》，设计方案审批，核发《建设工程规划许可证》。参见教材P72。

　　4、对于(　　)的企业，可能会在某方面反应强烈，但对其他方面不予理会。

　　A.随机型竞争者

　　B.选择型竞争者

　　C.凶猛型竞争者

　　D.从容不迫型竞争者

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：对于选择型竞争者的企业，可能会在某方面反应强烈，但对其他方面不予理会。参见教材P126。

　　5、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括(　　)分析。

　　A.最高项目费用

　　B.最高租售数量

　　C.最高购买价格

　　D.最高土地取得价格

　　【正确答案】：B

　　6、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时(　　)万元。

　　A.13.2

　　B.15.9

　　C.19.5

　　D.20.4

　　正确答案B

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：参见教材P359，15+(180-150)×3%=15.9(万元)。

　　7、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括(　　)。

　　A.建筑安装工程费

　　B.公共配套设施建设费

　　C.土地费用

　　D.基础设施建设费

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：参见教材P259，房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。

　　8、下列关于房地产置业投资的说法错误的是(　　)。

　　A.面向已具备了使用条件或正在使用的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资

　　B.投资者可以通过转售物业，获取转售收益

　　C.房地产开发企业正在从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业投资相结合的业务模式

　　D.都是为了获取较为稳定的经常性收入

　　【正确答案】：D

　　9、从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源，下列选项中不包括(　　)。

　　A.土地

　　B.资本

　　C.环境

　　D.劳动力

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：房地产开发需要土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系的综合投入。参见教材P63。

　　10、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于(　　)。

　　A.临界点分析

　　B.期望值分析

　　C.敏感性分析

　　D.概率分析

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：临界点分析是盈亏平衡分析的一种。参见教材P218。

　　11、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的(　　)。

　　A.2%

　　B.4%

　　C.6%

　　D.8%

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的8%。参见教材P68。

　　12、现金流入与现金流出之差成为(　　)。

　　A.净现金流量

　　B.现金流入

　　C.现金流出

　　D.现金流量

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：现金流入与现金流出之差成为净现金流量。参见教材P146。

　　13、某销售型住房市场年初的住房存量为120万套，其中空置待售住房6万套，本年新竣工住房15万套，销售住房12万套，则吸纳周期为(　　)年。

　　A.0.50

　　B.1.25

　　C.1.75

　　D.3.64

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：此题的关键是首先要明白可供租售量、吸纳量和吸纳周期的定义。吸纳周期=可供租售量/吸纳量=(6+15)/12=1.75(年)。

　　14、值得指出的是，随着政府土地储备制度的建立，(　　)划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减小。

　　A.存量

　　B.增量

　　C.流量

　　D.减量

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：值得指出的是，随着政府土地储备制度的建立，存量划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减小。参见教材P70。

　　15、某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为(　　)。

　　A.小于20%

　　B.满足目标收益率要求

　　C.大于20%

　　D.不满足目标收益率要求

　　【正确答案】：C

　　16、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地(　　)的70%。

　　A.评估价值

　　B.实际价值

　　C.投资价值

　　D.出让金收入

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。参见教材P304。

　　17、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是(　　)。

　　A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业

　　B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长

　　C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分

　　D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：参见教材P359，营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较低。

　　18、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的(　　)。

　　A.第一阶段

　　B.第二阶段的后半段

　　C.第三阶段的后半段

　　D.第四阶段

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：从第二周期开始，就有新项目开工，即有资本流入，到了第二周期的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。参见教材P52。

　　19、停车指数，即每100m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在(　　)之间。

　　A.4～5

　　B.5～6

　　C.4～6

　　D.5～8

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：参见教材P356，停车指数，即每100m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在4～5之间。

　　20、(　　)，开发商就可以申请开工许可。

　　A.建筑工程招标工作结束后

　　B.设计方案审查合格之后

　　C.申领《建设用地规划许可证》之后

　　D.申领《建设工程规划许可证》之后

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：建筑工程招标工作结束后，开发商就可以申请开工许可。参见教材P80。

　　二、多选题

　　21、开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的(　　)以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

　　A.20%

　　B.25%

　　C.30%

　　D.40%

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：参考教材P327，一般规定，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

　　22、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的说法是(　　)。

　　A.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

　　B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落

　　C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段;而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了

　　D.“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益;而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。参见教材P54。

　　23、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是(　　)。

　　A.52%

　　B.58%

　　C.62%

　　D.68%

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：(65/125)×100%=52%。

　　24、某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为(　　)。

　　A.8.1%

　　B.16.0%

　　C.19.1%

　　D.23.1%

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：当考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额，则投资回报率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。参见教材P200。

　　25、进度计划管理通常采用网络图和(　　)。

　　A.资源配置图

　　B.直方图

　　C.横道图

　　D.控制图

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：进度计划管理通常采用网络图和横道图。参见教材P84。

　　26、北京市别墅销售市场，是按房地产市场细分的(　　)标准划分的。

　　A.按地域细分

　　B.按房地产用途细分

　　C.按增量存量细分

　　D.按交易形式细分

　　E.按目标市场细分

　　【正确答案】：ABD

　　27、影响房地产市场转变的社会环境有(　　)几方面。

　　A.人口数量和结构

　　B.社会福利

　　C.产业与结构布局

　　D.家庭生命周期

　　E.家庭收入及其分布

　　【正确答案】：ABD

　　【答案解析】：CE选项是属于影响房地产市场转变的经济环境的因素。参见教材P30。

　　28、经济评价中的基础参数中的时间类参数包括(　　)。

　　A.计息期的起始时间点

　　B.开发期的起始时间点

　　C.建设期的起始时间点

　　D.出租经营期的起始时间点

　　E.投资回收期的起始时间点

　　【正确答案】：BCD

　　【答案解析】：参见教材P257，时间类参数包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期。

　　29、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是(　　)。

　　A.获取项目所需土地

　　B.进行项目的财务评价

　　C.确定规划设计方案并获得批准

　　D.对项目的建设工程进行招标

　　E.提交项目开工申请并获得批准

　　【正确答案】：ACDE

　　【答案解析】：前期工作阶段包括：获取土地、项目核准和开工计划、确定规划设计方案并获得规划许可、工程建设招标、开工申请与审批等;项目财务评价属于投资决策分析阶段。参见教材P67-82。

　　30、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有(　　)。

　　A.净现值

　　B.投资利润率

　　C.现金回报率

　　D.静态投资回收期

　　E.内部收益率

　　【正确答案】：BCD

　　【答案解析】：净现值和内部收益率属于动态指标。房地产投资项目包括开发投资项目和置业投资项目两种，其中的现金回报率只属于置业投资项目。参见教材P178。

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