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2015年房地产估价师理论与方法精选试题及答案
一、单项选择题
1.某居住小区，用地面积35公顷，其中公共建筑用地占12%，道路广场用地占22%，绿地率30%，住宅总建筑面积31.56万平米。则该小区的住宅建筑面积净密度为( )。
A.0.90
B.2.50
C.2.70
D.3.90
2.室内环境越来越多的受到建筑材料的污染，其中( )材料中可能含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，造成室内氡的污染。
A.水泥
B.聚苯乙烯泡沫塑料
C.涂料
D.壁纸
3.当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，在不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用( )。
A.独立基础
B.整体式筏式基础
C.箱形基础
D.桩基础
4.利润应根据工程类别按相应的计费基础乘以利润率确定。其中土建工程的利润计算基础是( )。
A.直接工程费
B.直接费
C.直接工程费+间接费
D.人工费
5.( )是绘制房产权证附图的基本图。
A.宗地图
B.房产分户图
C.房产分丘图
D.房产分幅图
6.若X商品对Y商品的交叉弹性系数Exy>0，则表明X商品与Y商品为( )。
A.正常商品
B.替代品
C.互补品
D.不相关商品
7.某房地产项目投入自有资金支付土地投资350万元人民币，其余采用银行贷款方式投入开发成本470万元，开发周期2年，年贷款利率8%，利息支出78.21万元，正常利润为210万元，若该项目能够获得超额利润，则销售收入至少应该为( )万元。
A.898.21
B.1108.21
C.1166.25
D.1322.83
8.以下金融工具属于直接金融工具的是( )。
A.抵押契约
B.保险单
C.银行券
D.存款单
9.以下不属于信托职能的是( )。
A.融通资金
B.财务管理
C.信用服务
D.投资咨询
10.股票与股单都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，它们( )。
A.适用范围相同
B.性质相同
C.表现形式相同
D.同属于证据证券
11.保险损失补偿时，权益转让原则近适用于( )。
A.财产保险
B.责任保险
C.信用保险
D.人身保险
12.反映总体单位的属性和特征的统计术语称为( )。
A.指标
B.统计总体
C.标志
D.总体单位
13.当有价证券的市场价低于成本时，应相应的减记资产帐面价值，并将减记金额计入当期损益。这样的做法体现( )。
A.配比原则
B.谨慎原则
C.历史成本原则
D.责权发生制原则
14.在当事人意思表达一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同，称为( )。
A.双务合同
B.赠与合同
C.要式合同
D.实践合同
15.限制物权是指权利人可以在其所有物上为他人设立权利。下列属于限制物权的是( )。
A.益物权
B.所有权
C.债权
D.自物权
16.在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有( )报价才是要约表示。
A.拍卖公司
B.委托人
C.竞买人
D.买受人
二、多项选择题
1.下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有( )。
A.用地面积
B.建筑红线后退距离
C.建筑高度
D.建筑密度
E.建筑间距
2.工程量清单计价中的分部分项工程采用综合单价，由( )组成。
A.规费
B.人工费、材料费、机械使用费
C.管理费、利润
D.风险
E.税金
3.由于需求拉上型造成通货膨胀的基本原则因有( )。
A.原材料价格上涨
B.物价总水平持续下降超过6个月
C.国民经济比例失调
D.过分提供信用
E.政府支出大幅扩张
4.商业保险包括( )。
A.保证保险
B.存款保险
C.财产保险
D.养殖业保险
E.劳动工伤保险
5.下列属于强度相对指标的是( )。
A.绿地率
B.容积率
C.房屋空置率
D.人口净密度
E.建筑密度
6.根据《民法通则》规定，( )的诉讼时效期间为1年。
A.寄存财物被丢失
B.环境污染损害赔偿
C.身体受到伤害要求赔偿
D.拒付租金
E.损坏公共物品
三、判断题
1.城市规划运作体系包括城市规划的编制和审批两个方面。( )
2.大气污染物中，颗粒物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关。对人体危害最大的是飘尘。( )
3.建筑物横墙是与建筑短轴方向一致的墙。( )
4.根据工程量清单计价法，建筑安装工程费用由直接费、间接费、利润和税金组成。( )
5.地形图是按一定比例绘制的地形的正射投影图。( )
6.某房地产项目的需求价格弹性系数|Ed|=1.67。当房价下降时，购房者支出会下降。( )
7.外部效应引起私人成本与社会成本不一致，使得私人最优配置与社会最优配置偏离，而市场机制往往可以自主消除负外部性所带来的影响，因而促进了市场配置资源的有效性。( )
8.大额可转让存单不记名、金额大、允许在市场上买卖转让、有条件的情况下允许提前支取。( )
9.证券可分为货币证券、资本证券和商品证券三类。( )
10.债券发行时，若债券利率高于市场利率，则债券的发行价往往高于票面价值。( )
11.保险基本职能中的分散危险是保险经济活动所特有的内在功能。( )
12.在统计指标中，算术平均数、几何平均数、平均差都是平均指标。( )
13.某房地产开发企业，在会计核算时，应把销售中发生的销售费用计入成本类会计科目。( )
14.合同双方约定工程总价7500万元。定金为主合同标的的25%，该定金条款无效。( )
15.拍卖中价高者得规则只是约束竞买人的。( )
四、阅读理解
1.甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。
(1).根据经济学中的成本概念，该项目的超额利润为( )。
A.5902.57
B.5869.50
C.2576.93
D.8479.50
(2).该项目中，作为开发商应该了解的居住区规划的经济技术指标有( )
A.建筑形式
B.人口净密度
C.住宅平均层数
D.停车泊位
(3).当前国家针对房价上涨过快采取了调控措施，其中有( )。
A.增加公共工程开支
B.买卖政府债券
C.提高抵押贷款首付比例
D.提高贷款利率
(4).甲公司所购买的保险属于( )。
A.担保保险
B.保证保险
C.信用保险
D.责任保险
(5).销售均价29800元/m2是( )。
A.比较相对指标
B.众数
C.中位数
D.算术平均数
(6).甲公司与乙公司签订的合同属于( )。
A.有偿合同
B.实践合同
C.双务合同
D.要式合同
【参考答案】：
一、单项选择题
1. B 【解析】：参见教材P37 2. A 【解析】：参见教材P56
3. D 【解析】：参见教材P79 4. C 【解析】：参见教材P128
5. C 【解析】：参见教材P155 6. B 【解析】：参见教材P167
7. B 【解析】：参见教材P182 8. A 【解析】：参见教材P215
9. D 【解析】：参见教材P237 10. D 【解析】：参见教材P259
11. A 【解析】：参见教材P280 12. C 【解析】：参见教材P294
13. B 【解析】：参见教材P319 14. D 【解析】：参见教材P358
15. A 【解析】：参见教材P365 16. C 【解析】：参见教材P375
二、多项选择题
1. ABD 【解析】：参见教材P26 2. BCD 【解析】：参见教材P138
3. DE 【解析】：参见教材P226 4. AC 【解析】：参见教材P275
5. BDE 【解析】：参见教材P298 6. ACD 【解析】：参见教材P355
三、判断题
1. 错 【解析】：参见教材P7 2. 对 【解析】：参见教材P44
3. 对 【解析】：参见教材P81 4. 对 【解析】：参见教材P129
5. 对 【解析】：参见教材P152 6. 错 【解析】：参见教材P166
7. 错 【解析】：参见教材P198 8. 错 【解析】：参见教材P241
9. 对 【解析】：参见教材P250 10. 对 【解析】：参见教材P261
11. 对 【解析】：参见教材P273 12. 错 【解析】：参见教材P298
13. 错 【解析】：参见教材P325 14. 错 【解析】：参见教材P363
15. 错 【解析】：参见教材P376
四、阅读理解
1. (1). A 【解析】：参见教材P182，(17400-220.5)×15%=2576.93
17400-220.5-2576.93-1200-7500=5902.57
(2). BC 【解析】：参见教材P36
(3). CD 【解析】：参见教材P229
(4). B 【解析】：参见教材P276
(5). D 【解析】：参见教材P298
(6). ACD 【解析】：参见教材P358
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